房貸首付比例下調(diào)了！這消息一出來(lái)，很多小伙伴留言請(qǐng)吳老師說(shuō)說(shuō)關(guān)于房地產(chǎn)的問(wèn)題。其中有一個(gè)問(wèn)題是“70年產(chǎn)權(quán)到期，我們的房子會(huì)被國(guó)家收回嗎”，小巴也在網(wǎng)上看到了不少人關(guān)心這個(gè)問(wèn)題，所以就向理財(cái)老師請(qǐng)教了。

　　小巴：老師，關(guān)于房子，有一個(gè)問(wèn)題一直搞不懂，那就是產(chǎn)權(quán)40年、50年、70年、小產(chǎn)權(quán)房之間有什么區(qū)別？

　　老師：這個(gè)問(wèn)題呢，要首先從房子和土地的關(guān)系說(shuō)起。在中國(guó)，土地有兩類，國(guó)有土地和集體土地。一般我們說(shuō)的產(chǎn)權(quán)40年、50年、70年的房子，都是建造在國(guó)有土地上的。

　　不管是40、50還是70年，都是開(kāi)發(fā)商向國(guó)家繳納了一筆土地出讓金，獲得土地使用權(quán)，年份不同是因?yàn)橥恋氐挠猛静煌�。而造在這些土地上的房子呢，賣給個(gè)人后則屬于個(gè)人。

　　Tips：土地用途年限

　　✦ 40年：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地；

　　✦ 50年：工業(yè)用地、科教文衛(wèi)體類用地；

　　✦ 70年：住宅用地；

　　✦ 除了以上幾類，其他用地也是50年。

　　小巴：也就是說(shuō)，房屋的產(chǎn)權(quán)是永久性的，沒(méi)有時(shí)間年限，只要我買了房，房子就一直是我的。但是房子下面的土地是國(guó)家的，是有使用期限的，比如住宅土地使用期限就是70年。

　　老師：某種程度上，你可以把它理解成一筆租約。

　　小巴：如果是這樣，那我們的房子其實(shí)是開(kāi)發(fā)商把土地使用權(quán)租過(guò)來(lái)，造了房子，然后再將土地使用權(quán)以及房子的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給我們。土地使用的年限應(yīng)該要從他們獲得土地批租權(quán)那一天開(kāi)始咯？

　　老師：一般從拿到土地批租權(quán)到銷售、再到搬進(jìn)去，中間肯定會(huì)隔著幾年的。如果你買了一間房，小區(qū)的土地批租權(quán)是2010年拿到的，開(kāi)發(fā)商2013年開(kāi)始賣房，今年你才搬進(jìn)去，那么這個(gè)70年期限是從2010年開(kāi)始算起。有的小區(qū)分多次建造出售，比如一期、二期、三期，道理也是一樣的。

　　小巴：那么小產(chǎn)權(quán)房和他們有什么區(qū)別呢？

　　老師：小產(chǎn)權(quán)的意思，就是房子下面的那塊地沒(méi)有繳納過(guò)土地出讓金。一種情況是建造在集體土地上的房子，另外還有一類就是經(jīng)濟(jì)適用房。

　　由于沒(méi)有向國(guó)家繳納過(guò)土地出讓金，因此房屋的相應(yīng)產(chǎn)權(quán)受到一定限制。比如有一個(gè)村在集體土地上造房，造完后可以在同村人之間買賣，但如果賣給其他人，買賣合同是不受法律保護(hù)的。

　　小巴：原來(lái)如此。現(xiàn)在大家很關(guān)心一個(gè)問(wèn)題就是如果70年使用期限到了，會(huì)出現(xiàn)什么情況，國(guó)家會(huì)收回土地嗎？

　　老師：土地有使用期限，會(huì)有到期一說(shuō)，而房子就算在70年后還是屬于你的。不過(guò)把土地和房子分割開(kāi)來(lái)，這一份歸我，那一份歸你顯然不現(xiàn)實(shí)。

　　如何處理這個(gè)問(wèn)題，目前在法律上還沒(méi)有明確的規(guī)定，但是大概的方向不會(huì)超出這兩個(gè)框架。

　　Tips：

　　1.房屋業(yè)主再重新繳土地出讓金，相當(dāng)于“續(xù)租”。小區(qū)土地到期后，業(yè)主聯(lián)名提出再交一份土地出讓金，和國(guó)家達(dá)成新的協(xié)議，就可以安心繼續(xù)住下去。這種處理方式其實(shí)可以參考農(nóng)村的聯(lián)產(chǎn)土地承包責(zé)任制。

　　2.國(guó)家連同土地和房子一起收回（這個(gè)方案可能性很�。�。土地屬于無(wú)償收回，而房子是屬于個(gè)人的，國(guó)家會(huì)給予補(bǔ)償，這種情況會(huì)類似于拆遷安置。

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　　小巴：可是土地出讓金很貴啊，任志強(qiáng)都說(shuō)經(jīng)過(guò)他的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)平均下來(lái)土地出讓金占了房?jī)r(jià)一半以上，一二線城市的比例還要更高，這不是相當(dāng)于再買一次房？

　　老師：目前的主流觀點(diǎn)認(rèn)為，首次“出租”給開(kāi)發(fā)商做商業(yè)開(kāi)發(fā)以及“續(xù)租”給個(gè)人業(yè)主，可能會(huì)區(qū)別對(duì)待。

　　有一種可能的情況是，會(huì)以第一次土地出讓金和到期周圍同情況地區(qū)的土地出讓金做一個(gè)比對(duì)，補(bǔ)上差價(jià)。另外一種情況，則是按照當(dāng)時(shí)土地市價(jià)一定比例來(lái)收取。

　　小巴：這個(gè)方面，現(xiàn)在有案例嗎？

　　老師：40年以上的還沒(méi)有。不過(guò)深圳作為改革開(kāi)放的前沿，摸石頭過(guò)河的時(shí)候出現(xiàn)過(guò)20年、30年的土地使用期。

　　有一座叫國(guó)際商業(yè)大廈的大樓，就有20年、30年、40年、50年這四種年限不一的房產(chǎn)證。其中20年的已經(jīng)到期，這就成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)續(xù)約土地使用權(quán)的案例。他們是以當(dāng)?shù)毓�告基�?zhǔn)地價(jià)的35%來(lái)補(bǔ)繳了一份錢。

　　小巴：不過(guò)我總認(rèn)為現(xiàn)在很多房子的質(zhì)量不太好，估計(jì)沒(méi)等到70年，房子先成了危房，這怎么辦？

　　老師：我們國(guó)家房屋建造是按照使用50年的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)的。也就是說(shuō)，土地使用權(quán)還沒(méi)到期前，房子已經(jīng)過(guò)了“保質(zhì)期”，不過(guò)是否成為危房，需要視建筑質(zhì)量而定。如果成了危房，可能有兩種方式解決。

　　第一是業(yè)主按照符合城市規(guī)劃的新標(biāo)準(zhǔn)——比如容積率、樓高、綠化等方面——集資拆除重建。

　　第二種則是拆遷安置。不過(guò)據(jù)我所知，很多小區(qū)建筑質(zhì)量也超過(guò)70年標(biāo)準(zhǔn)，而且城市化水平達(dá)到一定程度之后，大造新樓的趨勢(shì)會(huì)放緩，建筑平均壽命就會(huì)增加了，比如城市化最早的英國(guó)建筑平均壽命是132年，而美國(guó)也有74年，中國(guó)可能也會(huì)慢慢靠近。