原標(biāo)題：置業(yè)指南:買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

小產(chǎn)權(quán)房指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

1、“小產(chǎn)權(quán)房”已走入死胡同

2017年9月20日，中國國土資源報(bào)微信公眾號(hào)發(fā)出一則新聞，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》（以下簡稱通知），通知中明確指出，防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。

2、“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房供人們在其中生活、學(xué)習(xí)、工作、娛樂或貯藏物資的場所。它是以居住為目的，包括地權(quán)和房權(quán)。地權(quán)就是土地使用權(quán)。房權(quán)就是房屋所有權(quán)。

這樣大小產(chǎn)權(quán)就沒有質(zhì)的差別。大小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。和國外比中國房產(chǎn)擁有的只是房產(chǎn)，不擁有土地終身使用權(quán)。價(jià)值差在土地所在位置的價(jià)值，比如在天安門停一輛大客車一天多少錢，在農(nóng)村場地停一輛大客車一天多少錢，70年下來差價(jià)是多少?這樣就知道他們的差距了。

小產(chǎn)權(quán)房交易面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？

1、 無法取得房產(chǎn)證

房產(chǎn)權(quán)是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的憑證，但是由于小產(chǎn)權(quán)房買賣并不合法，所以無法獲取房產(chǎn)證。這也是意味著購房者并沒有房屋產(chǎn)權(quán)，法律也不會(huì)保護(hù)購房者的權(quán)益。

2、 無法再出售

由于房產(chǎn)證無法合理取得，所以小產(chǎn)權(quán)房也就無法合理上市，無法轉(zhuǎn)賣。

3、 質(zhì)量參差不齊

小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)并不需要經(jīng)過相關(guān)部門的審核，不排除一些開放商為增加利潤而偷工減料的情況發(fā)生，房屋質(zhì)量并不能保證。如果房屋質(zhì)量出了問題，責(zé)任也很難追究。

4、 如遇拆遷沒有補(bǔ)償

這些建筑其實(shí)算是違章建筑，如果真的遇到拆遷，購房者并不會(huì)有任何補(bǔ)償，如果有補(bǔ)償也會(huì)全部歸原業(yè)主。

小產(chǎn)權(quán)房買賣買賣屢禁不止可能因素？

1.深層的歷史根源

“小產(chǎn)權(quán)房”作為二元體制下，轉(zhuǎn)型中國存在的獨(dú)特現(xiàn)象，有其產(chǎn)生的深層根源。多年的實(shí)踐也一再證明，根本無需從法理上論證“小產(chǎn)權(quán)房”合法與否的問題，而是應(yīng)該基于中國土地制度的缺陷，土地制度改革的大方向，以及中國房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立等事實(shí)，探求“小產(chǎn)權(quán)房”的解決之道。

2.高房價(jià)下的市場空間

在城市，商品住宅、保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用性住房等多種住房建設(shè)及住房供應(yīng)體系已經(jīng)或正在完善，小產(chǎn)權(quán)問題既沒有納入合法的城鎮(zhèn)住房體系，小產(chǎn)權(quán)住房無論建設(shè)還是到交易無疑是市場刺激下的產(chǎn)生的，它填補(bǔ)了高房價(jià)住宅市場留下的市場空間。

3.低收入人群的冒險(xiǎn)與選擇

長久以來，商品房獨(dú)自撐起了中國房地產(chǎn)“一片天”，從根本上講，這是多年以來高速增長的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與相關(guān)制度建設(shè)發(fā)展嚴(yán)重不平衡的產(chǎn)物，所以，在這種前提下，“小產(chǎn)權(quán)房”憑借價(jià)格上的優(yōu)勢，被一些低收入的人群而選擇。（華龍網(wǎng)綜合）