以合作建房之名售賣農(nóng)村宅基地 法院判決合同無(wú)效

  近日，湖北省利川市人民法院審結(jié)一起房屋買賣糾紛案，依法判決確認(rèn)案涉《合作建房合同》無(wú)效，被告返還原告購(gòu)房款38000元。

　　案外人張三與被告簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定張三將其位于A村房屋出售給被告（B村村民）。隨后被告翻建了該房屋。

　　兩年后，被告（甲方）與原告（C村村民，乙方）簽訂《合作建房合同》，約定：甲方在A村有宅基地一宗，其負(fù)責(zé)組織各參加建房人合作建房，乙方自愿申請(qǐng)參加，出資金額為178000元；甲方在期限內(nèi)將乙方選定的房屋交乙方使用，且不得干涉乙方處置權(quán)。合同簽訂當(dāng)天，被告收到原告50000元，并將裝修好的房屋交付其居住使用。

　　原告居住三年期間，自行更換墻紙、加裝防盜網(wǎng)及櫥柜門。因原告未支付剩余購(gòu)房款，被告在其搬離涉案房屋兩年后，將房屋出售給他人。

　　原告認(rèn)為，雙方簽訂的合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，損害了自己合法權(quán)益，將被告訴至法院，要求確認(rèn)合同無(wú)效，返還其出資款及裝修款。審理中，雙方均同意按4000元/年的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算原告居住期間的房屋使用費(fèi)。

　　法院審理認(rèn)為，原、被告簽訂的《合作建房合同》，實(shí)質(zhì)為農(nóng)村房屋買賣合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。本案中，案外人張三將其位于A村的房屋出售給被告，被告翻建后將其中一層出售給原告，涉案《房屋買賣協(xié)議》《合作建房合同》均違反土地管理法的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無(wú)效合同。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　本案中，原、被告均非A村村民，對(duì)合同無(wú)效都有過錯(cuò)。被告本應(yīng)退還原告購(gòu)房款50000元，鑒于被告將涉案房屋交付原告居住使用了三年，且審理中雙方均同意按照4000.00元/年的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算原告居住期間的房屋使用費(fèi)，為減少訴累，酌情在本案中對(duì)房屋使用費(fèi)12000元予以抵扣。被告將涉案房屋交付原告居住時(shí)已進(jìn)行裝修，原告自行更換墻紙、加裝防盜網(wǎng)及櫥柜門，不屬于原告的必然損失，原告要求被告退還裝修款的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。綜上，依法判決確認(rèn)案涉《合作建房合同》無(wú)效，被告返還原告購(gòu)房款38000元。

　　法官說(shuō)法

　　簽訂農(nóng)村房屋買賣合同或宅基地買賣合同均無(wú)效

　　現(xiàn)實(shí)生活中，與農(nóng)民簽訂宅基地房屋買賣合同，或者非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂宅基地房屋買賣合同，該行為違反了我國(guó)土地管理法的規(guī)定，擾亂了國(guó)家正常的土地管理秩序，因此所簽訂的農(nóng)村宅基地買賣合同屬于無(wú)效合同。

　　同樣，由于宅基地是集體經(jīng)濟(jì)組織為了保障居者有其屋而無(wú)償準(zhǔn)予符合條件的村民使用的土地，村民對(duì)其宅基地只有使用權(quán)，土地的所有權(quán)依舊歸屬于集體所有，所以宅基地不能隨意賣出，買賣宅基地的合同，也因違反土地管理法、《農(nóng)村宅基地管理辦法》的相關(guān)規(guī)定而屬于無(wú)效合同。

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十三條：

　　具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

　　第一百五十七條：民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條：城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。

　　農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　國(guó)務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》（1993年11月1日施行）第十八條

　　農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的，應(yīng)當(dāng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)提出建房申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議討論通過后，按照下列審批程序辦理：（一）需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核、縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，方可依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》向縣級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由縣級(jí)人民政府土地管理部門劃撥土地；（二）使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。

　　城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意后，依照前款第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理。

　　回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理。