買房是件開(kāi)心的事，但有時(shí)候因?yàn)橘?gòu)房者們過(guò)于購(gòu)房心切，往往也會(huì)大意，給了一些開(kāi)發(fā)商和想得到利益的人可乘之機(jī)。

  記者發(fā)現(xiàn)有一些樓盤在沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》(以下簡(jiǎn)稱：預(yù)售證)的情況下，向消費(fèi)者銷售商品房，并通過(guò)“捆綁消費(fèi)”的手段 從而讓消費(fèi)者面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，令消費(fèi)者在樓市消費(fèi)中遭遇種種“忽悠”和“陷阱”等。

沒(méi)有預(yù)售許可證 開(kāi)發(fā)商竟收誠(chéng)意金

  近日，市民王先生向記者反映，位于北京市石景山區(qū)遠(yuǎn)洋天著春秋二期的在建樓盤沒(méi)有預(yù)售證就開(kāi)始預(yù)售，并向消費(fèi)者收取誠(chéng)意金，王先生所要購(gòu)買的房子僅誠(chéng)意金就需要繳納316萬(wàn)余元。

  商品房預(yù)售許可證，是房地產(chǎn)管理部門允許開(kāi)發(fā)商銷售商品房的批準(zhǔn)文件，證書是由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)的。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)必須持有此證。建設(shè)部令第131號(hào)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售�！�

開(kāi)發(fā)商銷售人員與消費(fèi)者對(duì)話截圖

  據(jù)介紹：王先生于2016年8月28日在位于北京市石景山區(qū)金頂山路的遠(yuǎn)洋天著售樓處，與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商簽署了遠(yuǎn)洋天著春秋《住宅定向開(kāi)發(fā)協(xié)議》及《團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠確認(rèn)函》，并分兩次向開(kāi)發(fā)商繳納了3163687.0元的購(gòu)房誠(chéng)意金及30萬(wàn)元電商款。

開(kāi)發(fā)商與王先生簽訂的住宅定向開(kāi)發(fā)協(xié)議

  王先生與開(kāi)發(fā)商簽署的《住宅定向開(kāi)發(fā)協(xié)議》約定“本協(xié)議簽訂后，如因國(guó)家或該項(xiàng)目所在省、市出臺(tái)新的規(guī)定或政策（包括但不限于稅率調(diào)整、新增稅費(fèi)、貸款政策調(diào)整、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售限制等）導(dǎo)致乙方購(gòu)房成本變化或同類房屋市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整的，該等風(fēng)險(xiǎn)均由乙方自行承擔(dān)�！痹搮f(xié)議是開(kāi)發(fā)商單方面提供的制式合同，未與委托人協(xié)商，從條款的內(nèi)容分析，購(gòu)房成本變化以及房屋市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整的主動(dòng)權(quán)完全掌握在賣方也就是開(kāi)發(fā)商手中，但是其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)完全由買方承擔(dān)，缺乏合理性與公平性，若依開(kāi)發(fā)商思維，那么該項(xiàng)目因新的預(yù)售價(jià)格限制政策變化導(dǎo)致房屋預(yù)售價(jià)格下降的利好條件也應(yīng)由買受人王先生享有。由此可見(jiàn)，該協(xié)議違反了民事主體之間平等、公平、合理的基本民事法則。

交付誠(chéng)意金收據(jù)

  兩年間，開(kāi)發(fā)商售樓部王經(jīng)理多次催促王先生準(zhǔn)備購(gòu)房尾款，并要求限期繳納，否則將與其解除購(gòu)買協(xié)議，為湊齊尾款，王先生先后將位于優(yōu)勢(shì)地段的兩套房屋以極低的價(jià)格出售，因此損失350多萬(wàn)元。但是，遠(yuǎn)洋天著開(kāi)發(fā)商因遲遲未取得房屋預(yù)售許可證，導(dǎo)致始終未能與買受人王先生簽署正式的房屋買賣合同，所交付的購(gòu)房意向金也始終未返還給王先生。

捆綁消費(fèi)“精裝修” 霸王條款套路多

  直到2018年初，該項(xiàng)目的房屋預(yù)售許可證辦理完畢，政府對(duì)項(xiàng)目成交價(jià)格進(jìn)行了調(diào)控，導(dǎo)致王先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋成交總價(jià)由簽署協(xié)議時(shí)約定的3163萬(wàn)降至2394萬(wàn)，但是開(kāi)發(fā)商為謀取利益，拒絕按照網(wǎng)簽價(jià)格與王先生簽署正式的購(gòu)房合同，而是要求其再額外向開(kāi)發(fā)商支付768萬(wàn)的精裝修款項(xiàng)才能購(gòu)買該房屋。

開(kāi)發(fā)商銷售人員信息記錄

  王先生認(rèn)為，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在未取得預(yù)售證的情況下，擅自組織房屋買受人參加公司內(nèi)部的團(tuán)購(gòu)會(huì)，并要求買受人簽署《團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠確認(rèn)函》，繳納巨額“團(tuán)購(gòu)服務(wù)費(fèi)”的做法是一種變相的違法預(yù)售行為。

團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠確認(rèn)書

  自北京樓市嚴(yán)控以來(lái)，遠(yuǎn)洋天著開(kāi)發(fā)商以附加精裝修的形式變相抬高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致網(wǎng)簽價(jià)格與房屋實(shí)際購(gòu)買價(jià)格相距甚遠(yuǎn)，像王先生這樣的購(gòu)房遭遇屢見(jiàn)不鮮，購(gòu)房人的權(quán)益得不到切實(shí)保障，所遭受的經(jīng)濟(jì)損失也無(wú)處追索。

開(kāi)發(fā)商的這一做法，不但有悖于國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的一系列調(diào)控政策，更是對(duì)房屋買受人權(quán)益的踐踏和無(wú)視。

市民購(gòu)房謹(jǐn)慎交納誠(chéng)意金

  那么，未取得預(yù)售許可證能不能收取消費(fèi)者誠(chéng)意金或認(rèn)籌金？提前交納誠(chéng)意金或認(rèn)籌金究竟有哪些風(fēng)險(xiǎn)？消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)又該注意哪些問(wèn)題？

  記者在采訪中了解到，沒(méi)有預(yù)售許可證就售房或者收取認(rèn)籌金、誠(chéng)意金或者定金，目前已成為部分開(kāi)發(fā)商商品房銷售的“潛規(guī)則”，但不少購(gòu)房者并沒(méi)有太留意。很多消費(fèi)者跟記者表示，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售許可證辦下來(lái)前，都會(huì)有一定的優(yōu)惠，等許可證辦下來(lái)就會(huì)漲價(jià)，為了省錢，只好提前下手。還有一些購(gòu)房者表示，開(kāi)發(fā)商雖然沒(méi)有預(yù)售許可證，但是其他手續(xù)還比較齊全，覺(jué)得應(yīng)該不會(huì)有什么問(wèn)題。

住宅定向開(kāi)發(fā)協(xié)議告知函

  那么，消費(fèi)者交納誠(chéng)意金或認(rèn)籌金，究竟有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)呢？記者走訪了市消協(xié)，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)商收取的認(rèn)籌金少則數(shù)千元，多則數(shù)萬(wàn)元，一般開(kāi)發(fā)商都承諾，只要交納認(rèn)籌金，便可享有優(yōu)先選房權(quán)和享受一定購(gòu)房折扣等優(yōu)惠。但消費(fèi)者一旦對(duì)選中的房屋不滿意或相中別的樓盤想退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)以其違約為名，扣留購(gòu)房認(rèn)籌金。因此，不管開(kāi)發(fā)商收取認(rèn)籌金的行為是發(fā)生在取得預(yù)售證之前還是之后，都在無(wú)形中單方面增加了消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商則可以獲得因大量占用認(rèn)籌金而帶來(lái)的巨大利益。消費(fèi)者購(gòu)買未取得預(yù)售許可證的房屋，一般的風(fēng)險(xiǎn)包括：開(kāi)發(fā)商因資金問(wèn)題中途停工，或把錢挪作他用；出現(xiàn)改變規(guī)劃、逾期交房；手續(xù)不全，不能及時(shí)辦理房產(chǎn)證等問(wèn)題。

慎交納預(yù)付金，注意“五證”是否齊全

  目前認(rèn)籌金、誠(chéng)意金或定金的風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域越來(lái)越凸顯，一些不誠(chéng)信的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收取了認(rèn)籌金、誠(chéng)意金或定金，經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間無(wú)償使用后，后期如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲，開(kāi)發(fā)商寧愿雙倍返還定金也要解除合同，這樣購(gòu)房者往往喪失了最佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)。如果遭遇爛尾樓，購(gòu)房者的損失將難以彌補(bǔ)。那么，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該注意哪些問(wèn)題呢？

  市消協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人提醒說(shuō)，認(rèn)籌金并不等同于定金，只是通過(guò)認(rèn)籌協(xié)議明確約定其功能和作用，雖然一般來(lái)說(shuō)，商品房認(rèn)籌的優(yōu)惠條件很吸引人，但一定要先對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)等進(jìn)行理性研判、分析，再?zèng)Q定是否認(rèn)籌。消費(fèi)者一旦交付了認(rèn)籌金，面對(duì)商家的空口承諾和逐年上漲的房?jī)r(jià)，很可能會(huì)陷入進(jìn)退兩難的處境。消費(fèi)者在購(gòu)房前，首先要通過(guò)媒體、網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)管部門確定房源是否有合法身份。其次是要嚴(yán)格審查《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》等“五證”是否齊全，消費(fèi)者特別要注意看清楚這些證照是不是你選定的房子的證照，小心開(kāi)發(fā)商玩“移花接木”的鬼把戲。

  遠(yuǎn)洋天著開(kāi)發(fā)商在房住不炒的大環(huán)境下，竟然堂而皇之地的不讓購(gòu)房者以網(wǎng)簽價(jià)購(gòu)房，反而以精裝修為名，強(qiáng)迫收取高昂裝修金以抬高房?jī)r(jià)，這是公然在向國(guó)家政策挑戰(zhàn)，同時(shí)我們也呼吁相關(guān)監(jiān)管部門能加強(qiáng)監(jiān)管，讓購(gòu)房者能真正享受到政策福利。

針對(duì)此事，我們將持續(xù)關(guān)注。