房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換已從本月啟動(dòng)，但有些市民仍然心存疑問(wèn)：LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）和固定利率，選哪個(gè)更劃算？為何轉(zhuǎn)換后的貸款利率變成在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)，而不是繼續(xù)沿用浮動(dòng)倍數(shù)的定價(jià)方式？這種“乘法”變“加法”的方式，銀行會(huì)不會(huì)從中占便宜？近日，央行對(duì)此給出了權(quán)威解答。

　　選LPR還是固定利率？

　　選擇讓自己的房貸利率隨LPR波動(dòng)，還是干脆選擇“一勞永逸”的固定利率？面對(duì)這個(gè)選擇題，許多市民表示“懵了”。

　　央行人士表示，這兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢(shì)，要如何選擇還取決于市民自己的判斷，特別是對(duì)未來(lái)利率走勢(shì)的判斷。如果認(rèn)為未來(lái)LPR會(huì)下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)的方式會(huì)更好；如果認(rèn)為未來(lái)LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。

　　舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)一筆個(gè)人房貸目前利率是在5年期貸款基準(zhǔn)利率上打九折，那么按照目前5年期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，這筆貸款的實(shí)際執(zhí)行利率水平為4.9%×0.9=4.41%。根據(jù)央行有關(guān)公告，個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換前后利率水平保持不變。

　　也就是說(shuō)，如果選擇轉(zhuǎn)為固定利率，那么您的個(gè)人房貸在整個(gè)合同剩余期限內(nèi)，都將執(zhí)行4.41%這個(gè)利率。

　　如果選擇轉(zhuǎn)為參考LPR定價(jià)，這筆個(gè)人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+（-0.39%）”確定。其中，-0.39是固定加點(diǎn)點(diǎn)差，根據(jù)當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行利率（4.41%）與2019年12月公布的5年期以上LPR（4.8%）之間的差確定。轉(zhuǎn)換后到第一個(gè)重定價(jià)日前，這筆房貸利率還是4.41%，但計(jì)算方式變成了“LPR4.8%+（-0.39%）”；從第一個(gè)重定價(jià)日起，這筆房貸利率就會(huì)變成“當(dāng)時(shí)最新的5年期LPR+（-0.39%）”，以后每個(gè)重定價(jià)日都是這樣計(jì)算。

　　對(duì)比這兩種轉(zhuǎn)換方式，可以看出，選擇轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，未來(lái)每個(gè)重定價(jià)日，房貸利率都會(huì)隨市場(chǎng)利率水平變化而調(diào)整，如果LPR降低，就可以享受到降息帶來(lái)的優(yōu)惠，但如果LPR上漲，需要支付的利息也會(huì)隨之增加。而選擇轉(zhuǎn)換為固定利率，利率水平就會(huì)一直不變。

　　為何“乘法”變“加法”？

　　據(jù)了解，以往，市民的房貸利率是在貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上乘上一個(gè)系數(shù)。比如享受利率八五折優(yōu)惠，就是貸款基準(zhǔn)利率×0.85；利率上浮10%，就是貸款基準(zhǔn)利率×1.1，做的是“乘法”。而貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換以后，在每個(gè)利率調(diào)整日，市民的房貸利率水平就等于利率調(diào)整日前一日的LPR與轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)確定的加點(diǎn)數(shù)值之和，做的是“加法”。

　　對(duì)此，央行表示，過(guò)去參考貸款基準(zhǔn)利率一定倍數(shù)浮動(dòng)時(shí)，貸款基準(zhǔn)利率的變動(dòng)，會(huì)對(duì)貸款執(zhí)行利率產(chǎn)生放大或縮小的不對(duì)稱效應(yīng)。例如，假設(shè)兩筆貸款利率分別為貸款基準(zhǔn)利率的0.8倍和1.2倍，則貸款基準(zhǔn)利率上升或下降0.1個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，這兩筆貸款實(shí)際執(zhí)行利率將分別上升或下降0.08個(gè)和0.12個(gè)百分點(diǎn)，影響效果明顯不相同。

　　轉(zhuǎn)換后，貸款利率在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)定價(jià)，符合國(guó)際慣例。更重要的是，可確保未來(lái)LPR變動(dòng)時(shí)，對(duì)所有貸款利率的影響都是同向同幅的。例如，LPR每上升或下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，所有按照LPR加減點(diǎn)方式確定的貸款利率都會(huì)同樣上升或下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，更加公平。

　　銀行會(huì)不會(huì)“占便宜”？

　　有市民擔(dān)心，這種“乘法”變“加法”的模式，銀行會(huì)從中占便宜。

　　央行對(duì)此解釋說(shuō)，用加減點(diǎn)還是浮動(dòng)倍數(shù)方式定價(jià)，只是計(jì)算方式略有區(qū)別。未來(lái)LPR變動(dòng)時(shí)，對(duì)借款人和銀行的影響是對(duì)等的，不存在誰(shuí)占便宜的問(wèn)題。

　　對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，如果現(xiàn)在執(zhí)行的利率比LPR高，未來(lái)LPR上升時(shí)，加減點(diǎn)方式更有利；LPR下降時(shí)，浮動(dòng)倍數(shù)方式更有利。如果現(xiàn)在執(zhí)行的利率比LPR低，則未來(lái)LPR上升時(shí)，浮動(dòng)倍數(shù)方式更有利；LPR下降時(shí)，加減點(diǎn)方式更有利。如果現(xiàn)在執(zhí)行的利率等于LPR，則兩種方式?jīng)]有區(qū)別。而對(duì)于銀行的影響，就剛好相反。

　　例如，假設(shè)一筆貸款當(dāng)前的利率水平為3.24%（小于LPR），則按2月份1年期LPR為4.05%計(jì)算，使用加減點(diǎn)方式定價(jià)，應(yīng)為“LPR+（-0.81%）”；使用浮動(dòng)倍數(shù)定價(jià)，則為“LPR×0.8倍”。假設(shè)未來(lái)1年期LPR下降為4%，則使用加減點(diǎn)和浮動(dòng)倍數(shù)計(jì)算的利率水平分別為3.19%和3.2%，使用加減點(diǎn)方法更有利于借款人；但如果未來(lái)1年期LPR上漲為4.1%，則使用加減點(diǎn)和浮動(dòng)倍數(shù)計(jì)算的利率水平分別為3.29%和3.28%，使用浮動(dòng)倍數(shù)方式更有利于借款人。

　　另外，從LPR的報(bào)價(jià)機(jī)制來(lái)看，18家LPR報(bào)價(jià)行都是同類型銀行中具有較強(qiáng)影響力、公信力和定價(jià)能力的銀行，且需要根據(jù)本行對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率報(bào)價(jià)，也就是說(shuō)，報(bào)價(jià)行的報(bào)價(jià)都是有真實(shí)交易作為支撐的。同時(shí)，央行和利率定價(jià)自律機(jī)制對(duì)各家報(bào)價(jià)行的報(bào)價(jià)行為也會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，定期考核評(píng)估其報(bào)價(jià)質(zhì)量，并根據(jù)考核情況對(duì)報(bào)價(jià)行優(yōu)勝劣汰。