國(guó)內(nèi)的商品房市場(chǎng)發(fā)展了23年時(shí)間，房?jī)r(jià)卻漲了不少，2000年全國(guó)平均房?jī)r(jià)不足2000元每平米，2021年全國(guó)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)來(lái)到了10,865元每平米，房?jī)r(jià)上漲了5.5倍。

    好多人說(shuō)當(dāng)年的2000元，跟現(xiàn)在的1.1萬(wàn)元應(yīng)該價(jià)值并不會(huì)相差太多吧，如果用通脹的角度去考慮，確實(shí)是這回事，但是我們只看到的是平均價(jià)值而已，并沒(méi)有看到全面性，部分一二線城市，少則幾萬(wàn)元每平米多則十幾萬(wàn)元每平米。相信大家也能理解，為什么這么多人加過(guò)賣鐵也要投資房產(chǎn)，道理很簡(jiǎn)單，在絕大多數(shù)的城市投資房產(chǎn)都堪稱是“穩(wěn)賺不賠”的生意。在身邊見(jiàn)過(guò)不少人，通過(guò)房產(chǎn)掙得盆滿缽滿的，也有少部分人通過(guò)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了財(cái)富自由，卻很少看到有人在房地產(chǎn)上吃大虧。

    2015年后似乎打開(kāi)了“潘多拉寶盒”，無(wú)數(shù)的人涌入房地產(chǎn)投資，2016年更是上演了“全民炒房”的熱潮正是那一年不少城市的房?jī)r(jià)都漲幅超過(guò)30%，甚至有部分城市的房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)80%，也硬生生的把民生住房炒成了奢侈品。

    有部分言論更是讓房地產(chǎn)火上加油！北師教授董潘，在過(guò)去的5年時(shí)間內(nèi)發(fā)言，多次說(shuō)如今的房?jī)r(jià)并不算高，買不起房的人很多是自身造富能力不行，不僅如此，早在多年前，他就預(yù)測(cè)過(guò)未來(lái)北京上海等一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)漲到80萬(wàn)元每平米。

    董潘的理念跟李嘉誠(chéng)的理念背道而馳，李嘉誠(chéng)的理念是“不賺最后一個(gè)銅板”任何一個(gè)行業(yè)都有周期性，亦都有底。

    高房?jī)r(jià)確實(shí)在壓榨老百姓的生活、幸福感、消費(fèi)力以及實(shí)體行業(yè)的經(jīng)濟(jì)，舉個(gè)最直觀的例子，2020年上海人均可支配收入為7.22萬(wàn)元，一家三口人在上海的年收入也不過(guò)是22萬(wàn)元左右，2021年6月獲上海平均房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到6.9萬(wàn)元每平米，即便一年不吃不喝的情況下，也只能夠買三個(gè)平方的房子左右，基本上存?zhèn)�首付需要14年以上的時(shí)間才可以。

    國(guó)家似乎也意識(shí)到了高房?jī)r(jià)，確實(shí)是帶來(lái)各種弊端，同樣也把貧富差距進(jìn)一步的拉大。2016年開(kāi)始樓市就進(jìn)行了調(diào)控，讓我們印象最深刻的應(yīng)該是“房住不炒”，本輪政策已經(jīng)持續(xù)了5年之久，而且并沒(méi)有任何的放松跡象，2021年在調(diào)控的過(guò)程中，最重要的是打擊資本炒作行為，保障剛需購(gòu)房者的權(quán)益。今年出來(lái)的政策可謂是五花八門，但是條條都是精準(zhǔn)打擊，比如針對(duì)房企的三道紅線，針對(duì)銀行的兩道紅線，針對(duì)炒房行為的二手房參考指導(dǎo)價(jià)。除了嚴(yán)格的政策調(diào)控以外，還進(jìn)一步的實(shí)施租售并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、公有產(chǎn)權(quán)房、大力度發(fā)展保障性租賃住房，甚至是還會(huì)出臺(tái)房產(chǎn)稅進(jìn)一步的調(diào)控市場(chǎng)。

    大力度的調(diào)控下，不少城市出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)并跌”，“炒房之都”深圳已經(jīng)落敗，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份深圳的二手房成交量不足，2000套創(chuàng)下了近10年來(lái)的新低，我們都知道過(guò)去深圳的成交量一直都保持在8000套左右的另外一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，深圳的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了下滑，根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳平均房?jī)r(jià)已經(jīng)下滑高達(dá)15%。

大力度的調(diào)控下，讓不少房企大佬都表現(xiàn)出悲觀的態(tài)度。

    8月30日，萬(wàn)科董事長(zhǎng)首席執(zhí)行官祝九勝說(shuō)道，不要再把希望放在政策上，顯然是不現(xiàn)實(shí)的，以目前的房地產(chǎn)環(huán)境而言，留給開(kāi)發(fā)商操作的空間少之又少；世茂集團(tuán)2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，世茂集團(tuán)總裁許世云談道，下半年房?jī)r(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，加大價(jià)格優(yōu)惠政策，從側(cè)面反映房?jī)r(jià)就是要降價(jià)出售；8月30日，融創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌直言不諱地說(shuō)道，下半年樓市會(huì)比較慘烈，銷售額也會(huì)出現(xiàn)大幅度的下降貸款額度也會(huì)非常的緊張，不僅如此，還直接預(yù)測(cè)下半年壓力較大，不少的房子都會(huì)選擇降價(jià)銷售來(lái)回籠資金，更關(guān)鍵有一句話是“未來(lái)任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都有可能因?yàn)橘Y金斷裂而雷爆”

    種種指向，得出結(jié)論，房地產(chǎn)已經(jīng)完成了歷史革命，只漲不跌的時(shí)代一去不復(fù)返了，陪伴未來(lái)10年，全國(guó)絕大部分的城市都會(huì)失去投資的屬性。

未來(lái)十年，三類房產(chǎn)或?qū)ⅰ盁o(wú)人接盤”？懂行的人悄悄“套現(xiàn)”

第一類：擁有四大明顯“缺陷”的超高層住宅和公寓

    如今超高層住宅的居住和投資價(jià)值正在快速地消失，尤其是在三四線以及縣城18層以上的住宅，正如專家所說(shuō)，未來(lái)真的會(huì)成為“空中永久平民窟”，去年4月份住建部還發(fā)布了“限高令”今年的時(shí)候也重點(diǎn)提及縣城的房子，在建筑的過(guò)程中主要都是以6層以下的住宅為主，這等于宣告高層住宅的價(jià)值為零。實(shí)際居住的過(guò)程中，業(yè)主們也反映出了高層住宅存在的明顯4個(gè)缺陷：過(guò)度依賴電梯、公攤面積大、容積率高居住舒適度較差、救援難以及安全隱患大。

    公寓的房子為什么不建議購(gòu)買？歸根結(jié)底這類型跟住宅是完全不一樣的，不僅居住舒適度差，而且交易稅費(fèi)高，升值空間很大，可能都會(huì)被稅費(fèi)所擠壓。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)95%以上的公寓都處于過(guò)剩的狀態(tài)，長(zhǎng)沙和昆明的公寓價(jià)格更是出現(xiàn)了有史以來(lái)最大的降幅。

    在未來(lái)10年，不管是超高層住宅還是公寓，都會(huì)成為“無(wú)人接盤”

第二類：小產(chǎn)權(quán)房

    2018年之前不少的一二線城市“小產(chǎn)權(quán)房”還有一定的升值空間以及價(jià)值存在，但是在2018年后小產(chǎn)權(quán)房的地位一落千丈，根本的原因是國(guó)家明確地宣布“不允許小產(chǎn)權(quán)房借土地確權(quán)登記合法化”換句話來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段很多小產(chǎn)權(quán)房依舊是可以買來(lái)居住的，但是未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房等產(chǎn)權(quán)依舊是屬于不明確。

    國(guó)家為什么遲遲不愿意給小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的機(jī)會(huì)，從目前的情況觀看有三方面：如今國(guó)內(nèi)的商品房的市場(chǎng)十分的充足，根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示存量房加上空置的房子，基本上可以夠國(guó)內(nèi)20億以上的人口居��；小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)之初并沒(méi)有辦理相關(guān)的手續(xù)，也沒(méi)有繳納土地出讓金，其他產(chǎn)權(quán)也并非國(guó)家相關(guān)部門辦法，因此銷售權(quán)沒(méi)辦法通過(guò)正規(guī)的渠道交易；小產(chǎn)權(quán)房涉及到的數(shù)量龐大，需要假以時(shí)日，制定更完善的合理政策來(lái)應(yīng)對(duì)。

    之前真正的小產(chǎn)權(quán)房真的是神話，一般的存在，如今深圳的小產(chǎn)權(quán)房卻沒(méi)法交易，包括中介，律師一旦涉及到小產(chǎn)權(quán)房的合同以及交易，都會(huì)面臨著巨大的罰款。未來(lái)十年，小產(chǎn)權(quán)房“無(wú)人接盤”根本原因。

三、各種偽剛需的熱門房產(chǎn)

    隨著老百姓的生活品質(zhì)不斷地提高，市場(chǎng)上就出現(xiàn)了各類型的房產(chǎn)，比如養(yǎng)老房、海景房、旅游房、度假房，過(guò)去房地產(chǎn)大幅度的增值，所以隨便怎么買房都是吃香的，現(xiàn)在看來(lái)房地產(chǎn)已經(jīng)逐步的回歸到穩(wěn)定的狀態(tài)，這類型的房子真的是用于解決剛剛所說(shuō)的用途嗎？答案當(dāng)然不是了。

    很多事情總是過(guò)于理想化，這類型的房產(chǎn)只是滿足我們一時(shí)的心里所想，等真正靜下來(lái)之后才發(fā)現(xiàn)原來(lái)我們根本不需要這類型的房產(chǎn)。

    開(kāi)始連這些房子都或?qū)⒚媾R著無(wú)人接盤的局面。

    如今的開(kāi)發(fā)商想盡辦法的都把這些土地開(kāi)發(fā)完畢后，不再觸碰這類型的房產(chǎn)了。

如果手上恰好有這三類房產(chǎn)，并且發(fā)現(xiàn)如今的居住價(jià)值不存在了，懂行人建議應(yīng)該進(jìn)展做打算。