2018 年前 11 個月，沈陽全市各區(qū)縣法院共受理物業(yè)糾紛案件三萬多件。 隨著公眾對居住生活質(zhì)量提出更高要求和維權(quán)意識的不斷增強，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛日益增多，成為社會關(guān)注的焦點之一。

    沈陽市中級人民法院通過梳理分析近年來審理的涉物業(yè)糾紛案件，從中選取 10 件典型案例進行發(fā)布，以期通過典型案例和重點問題的提示建議，引導各方社會主體正確理解法律，合法理性維權(quán)。

【典型案例】

1 合同終止 預收的物業(yè)費應返還給業(yè)主

    2003 年 12 月 28 日，某小區(qū)的業(yè)主呂某與某物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務合同，約定了雙方的權(quán)利和義務、物業(yè)管理服務內(nèi)容、物業(yè)管理服務質(zhì)量、物業(yè)管理服務費用等內(nèi)容。2017 年 5 月 28 日，呂某交納 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日物業(yè)服務費 1043 元。2017 年 9 月 1 日，該物業(yè)公司撤出某小區(qū)，停止服務。呂某訴至法院，要求物業(yè)公司退還 2017 年度物業(yè)費并承擔違約責任。

    法院裁判：" 物業(yè)服務合同的權(quán)利義務終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還已經(jīng)預收但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費的，人民法院應予支持 "。法院判決物業(yè)公司返還呂某 2017 年 9 月 1 日起至 2017 年 12 月 31 日的物業(yè)費。

2 物業(yè)撤場應向業(yè)主委員會移交資料

    沈陽某物業(yè)公司從 2006 年開始一直為某小區(qū)提供物業(yè)服務。2017 年 1 月 19 日，小區(qū)業(yè)委會向該物業(yè)公司發(fā)出解聘告知函，告知解除雙方之間的物業(yè)服務合同，并于 1 月 20 日進行資料的交接。物業(yè)公司稱，業(yè)委會不具備合法的主體資格，作出的決議無效，不同意解除合同撤出園區(qū)。后該業(yè)委會就小區(qū)服務項目進行公開招標，選聘了另一家物業(yè)服務公司。后業(yè)委會訴至法院，要求物業(yè)公司移交業(yè)主和物業(yè)的基礎檔案。

    法院裁判：物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，為妥善處理合同終止事宜，便于園區(qū)管理，法院判決物業(yè)公司向業(yè)主委員會提供該小區(qū)業(yè)主名單及相對應的房產(chǎn)信息。

3 業(yè)主有權(quán)請求業(yè)主大會公開物業(yè)管理情況

    2011 年 7 月 12 日，某業(yè)主委員會與沈陽某供熱公司簽訂《鍋爐供暖運行委托合同》。根據(jù)該合同，園區(qū)將全部實施分戶改造，為減輕業(yè)主負擔，對整個園區(qū)的管線進行全部改造，拆除舊鍋爐的收入為 30.5 萬元。12 位業(yè)主要求業(yè)主委員會公開交出 2011 年至訴訟時止的財務賬及現(xiàn)金賬（廣告收入、采暖、分戶供暖收入的賬目去向及明細），公開交出從 2011 年至訴訟時業(yè)主委員會對外簽訂的與業(yè)主有關(guān)的物業(yè)、供暖、暖氣改造分戶、廣告等合同。

    法院裁判：" 業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料 "。本案中，12 位原告作為小區(qū)的業(yè)主，有權(quán)要求公布、查閱物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況。法院判決業(yè)主委員會公布小區(qū)公共收益收支情況及明細，并張貼在小區(qū)公告欄內(nèi)。

4 業(yè)委會 " 辭掉 " 物業(yè)公司得到法院保護

    2015 年 3 月 28 日，沈陽某物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂服務合同。合同期屆滿前，業(yè)主委員會采取投票的方式由業(yè)主投票決定物業(yè)公司去留。通過業(yè)主投票，同意解聘與沈陽某物業(yè)公司物業(yè)服務合同占總戶數(shù)的 84%，故不再與某物業(yè)公司續(xù)簽服務合同。社區(qū)居民委員會在業(yè)主大會表決過程中進行了驗票工作。物業(yè)公司將業(yè)主委員會告上法庭。

    法院裁判：" 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主 "，本案不屬于法院民事案件受案范圍。法院裁定駁回起訴。

5 減少物業(yè)服務內(nèi)容 業(yè)主可要求減免物業(yè)費

    李某系某小區(qū)業(yè)主，2007 年 10 月 15 日，某小區(qū)的建設單位與沈陽某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，約定沈陽某物業(yè)公司為李某所在小區(qū)提供物業(yè)服務。李某向某物業(yè)公司交納了 2012 年 12 月 30 日之前的物業(yè)服務費，2012 年 12 月 30 日后的物業(yè)費未予給付。自 2016 年 7 月，因某物業(yè)公司拒絕為李某發(fā)電梯卡，李某無法使用電梯。

    法院裁判：李某應根據(jù)合同約定繳納物業(yè)服務費，某物業(yè)公司應根據(jù)合同約定為李某所在小區(qū)提供物業(yè)服務。李某于 2016 年 5 月向物業(yè)公司購買電梯卡，但物業(yè)公司拒絕賣給李某。物業(yè)服務企業(yè)應提供物業(yè)服務。根據(jù)沈陽市物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費為由減少物業(yè)服務內(nèi)容或者降低物業(yè)服務質(zhì)量和標準，物業(yè)公司不應以李某拖欠物業(yè)費為由而拒不為其電梯卡充值導致其無法正常使用電梯。該物業(yè)公司的行為有悖物業(yè)服務的基本原則，給業(yè)主的生活造成了損害。法院判決，對李某自 2016 年 7 月不能使用電梯之日起的物業(yè)服務費予以免除。

6 因管理不當給業(yè)主造成人身損害應賠償

    吳某與其父母系居住在沈陽市某小區(qū)，為該小區(qū)業(yè)主。2015 年 1 月 13 日，該小區(qū)某號樓二樓公共區(qū)域樓道起火，同日，公安消防部門出具的火災事故接警登記表中記載：現(xiàn)場為二樓樓道的電動車起火，有蔓延趨勢有財產(chǎn)損失。因火災事故引起的濃煙進入?yún)悄臣沂覂?nèi)導致吳某咳嗽，吳某當日到沈陽市兒童醫(yī)院就醫(yī)，被診斷為喘息性支氣管炎，花費醫(yī)療費 473.60 元。

    法院裁判：沈陽某物業(yè)公司作為物業(yè)管理單位，應對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理。物業(yè)公司應當保障房屋樓道的通暢，在他人于樓道內(nèi)堆放物品構(gòu)成安全隱患時，應督促物品堆放人及時予以清理。物業(yè)公司未適當履行物業(yè)管理職責，對于其未完全盡物業(yè)管理職責的范圍承擔 20% 補充賠償責任，即賠償原告醫(yī)療費 94.72 元。

7物業(yè)公司未盡到安全保障義務應擔責

    2016 年 3 月 6 日晚 5 時左右，沈陽市某小區(qū)業(yè)主文某將其于 2015 年 6 月 29 日花費 4200 元購買的電動摩托車停放于自家樓下。次日早 6 時 50 分左右，文某發(fā)現(xiàn)該電動摩托車丟失并報警。公安部門到某物業(yè)公司處調(diào)取監(jiān)控錄像，但因文某丟失車輛的區(qū)域監(jiān)控設備損壞，至訴訟時未破案，未確定盜竊嫌疑人。

    法院裁判：某物業(yè)公司有義務為文某提供安全保障服務，保障文某的人身、財產(chǎn)安全不受損害。而某物業(yè)公司未能保證電視監(jiān)控有效使用，未能向公安部門提供監(jiān)控錄像和破案線索，故物業(yè)公司違反安全保障義務，應承擔相應的賠償責任。但文某仍然是自身財產(chǎn)的安全責任主體，物業(yè)公司對文某的電動摩托車沒有保管義務，只承擔與其過錯相應的賠償責任。法院判決物業(yè)公司賠償文某 1260 元。

8 雖然未簽合同但提供了服務 業(yè)主需繳納物業(yè)費

    2010 年 3 月 19 日，沈陽某小區(qū)業(yè)委會與沈陽某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務合同》，約定由該物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務。合同到期后，雙方未續(xù)簽合同，但物業(yè)公司一直為園區(qū)提供物業(yè)服務。2013 年 6 月 3 日，社區(qū)委員會組織召開小區(qū)臨時業(yè)主大會。過半業(yè)主同意，形成決議，同意續(xù)聘該物業(yè)公司繼續(xù)為小區(qū)提供服務。但徐某以業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務合同》為由，拒絕交納物業(yè)服務費。

    法院裁判：沈陽某物業(yè)公司雖未續(xù)簽物業(yè)服務合同，但一直在為小區(qū)提供物業(yè)服務，履行了小區(qū)物業(yè)代管職能。小區(qū)業(yè)主大會臨時會議的表決效力及于小區(qū)全體業(yè)主，作為小區(qū)業(yè)主，徐某應履行交納物業(yè)費的義務。法院判決徐某給付沈陽某物業(yè)公司物業(yè)服務費人民幣 2663 元。

9 新業(yè)委會產(chǎn)生前可社區(qū)代行職責

    2006 年，某物業(yè)公司與房地產(chǎn)公司簽訂前期物業(yè)管理服務合同，約定由某物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務。2010 年，小區(qū)成立業(yè)主委員會。后業(yè)主委員會解散，社區(qū)居民委員會代行業(yè)委會職責。2014 年 9 月 15 日，業(yè)主大會表決：同意解聘物業(yè)公司。物業(yè)公司提起訴訟，要求確認社區(qū)居民委員會召開業(yè)主大會作出的解聘物業(yè)決議無效。

    法院裁判：" 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。" 社區(qū)委員會召開的業(yè)主大會解聘原物業(yè)公司及聘任新物業(yè)公司的程序符合法律規(guī)定，合法有效。駁回物業(yè)公司的訴訟請求。

10 業(yè)主擅搭 " 土建房 " 物業(yè)有權(quán)要求拆

   2015 年 8 月 19 日，沈陽某小區(qū)業(yè)主王某向某物業(yè)公司提交了《單項工程施工申報表》，申報內(nèi)容為 " 封閉二樓半、三樓露臺、做玻璃陽光房 "，并簽署了《搭建陽光房承諾書》，承諾按照《沈陽某小區(qū)搭建陽光房指引》施工，搭建陽光房。王某裝修時并沒有按照申報內(nèi)容及協(xié)議施工建設 " 陽光房 "，而是實際施工為 " 土建房 "。

    法院裁判：王某搭建不符合合同約定，且未取得相關(guān)行政機關(guān)的許可，物業(yè)公司請求王某停止施工、拆除搭建、恢復原狀，法院予以支持。法院判決王某于本判決發(fā)生法律效力后立即停止施工，于本判決發(fā)生法律效力之日起 30 日內(nèi)將其房屋露臺上的搭建拆除、恢復原狀。

遼沈晚報 記者劉冬梅