吉林農(nóng)安縣一土地受讓14年被判解除合同，法學(xué)專(zhuān)家：缺乏法律依據(jù)

            撰文 李海波

    吉林潮中房地產(chǎn)有限公司成立于2007年，是經(jīng)農(nóng)安縣政府招商引資過(guò)來(lái)的。2008年公司競(jìng)拍了農(nóng)安縣一地塊，由于奧運(yùn)無(wú)法辦理拆遷許可證，之后多種因素造成至今無(wú)法拆遷。自然資源局和公司協(xié)商解決無(wú)效起訴至法院判決解除合同，但不予賠償損失。潮中公司認(rèn)為有失公允，多位法學(xué)專(zhuān)家均認(rèn)為于法無(wú)據(jù)，解除權(quán)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)除斥期。

受讓土地后一直無(wú)法拆遷 溝通失敗分道揚(yáng)鑣

    2008年5月22號(hào)，在原農(nóng)安縣國(guó)土資源局舉辦的國(guó)有土地掛牌出讓中，吉林潮中房地產(chǎn)公司競(jìng)得宗地編號(hào)為2008006的地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，成交總價(jià)是396萬(wàn)元。雙方簽訂了《成交確認(rèn)書(shū)》，約定：本宗地采用毛地掛牌方式出讓?zhuān)��?jìng)得人必須嚴(yán)格遵照法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)本宗地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和地上建筑物給予補(bǔ)償，受讓人在繳清土地使用權(quán)出讓金并按照規(guī)定完成拆遷補(bǔ)償安置工作以后方可申請(qǐng)辦理土地登記，取得土地使用權(quán)。農(nóng)安縣公證處出具了公證書(shū)。此后，潮中房地產(chǎn)有限公司繳納了土地出讓金和稅金。雙方于7月3日簽訂了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》和補(bǔ)充協(xié)議，約定受讓人他同意在2008年7月3日動(dòng)工建設(shè)，同意在2010年7月3日以前完成項(xiàng)目總體建設(shè)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。同時(shí)約定：超過(guò)合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，出讓人可以無(wú)償收回土地使用權(quán)，但不可抗力或政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

    為準(zhǔn)備拆遷，潮中房地產(chǎn)早在2008年2月25日就向農(nóng)安鎮(zhèn)北關(guān)村委會(huì)預(yù)交了5萬(wàn)元土地補(bǔ)償金。潮中公司稱(chēng)2008奧運(yùn)會(huì)奧運(yùn)會(huì)全國(guó)各地都要維穩(wěn)，不能出現(xiàn)因?yàn)椴疬w導(dǎo)致的群眾敏感事件，農(nóng)安縣政府出于維穩(wěn)沒(méi)有頒發(fā)許可證，雖然在8月份辦理了項(xiàng)目選址、規(guī)劃等手續(xù)，但潮中公司當(dāng)年無(wú)法進(jìn)行拆遷工作。

       2008年8月6日辦理選址意見(jiàn)書(shū)申請(qǐng)審批表

    而2009年當(dāng)時(shí)的政策進(jìn)行了調(diào)整，僅限于公用事業(yè)才給民營(yíng)企業(yè)頒發(fā)拆遷許可證。潮中公司項(xiàng)目不屬于公用事業(yè)，當(dāng)然就不在頒發(fā)的范圍之內(nèi)。2009年10月時(shí)任農(nóng)安縣土地局姚局長(zhǎng)與潮中公司當(dāng)面協(xié)商探討如何解決拆遷的問(wèn)題，后來(lái)縣政府也開(kāi)會(huì)研究，決定以拓寬道路和巷道的方式對(duì)房屋進(jìn)行拆遷，并由農(nóng)安縣市政工程管理所制作了水源道路工程的農(nóng)安縣建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)申請(qǐng)審批表，審批表當(dāng)時(shí)由農(nóng)安縣規(guī)劃辦公室負(fù)責(zé)人和規(guī)劃局局長(zhǎng)的簽名，但是在送主管縣長(zhǎng)簽字時(shí)卻沒(méi)有了下文，該方案被擱置。

         泓順公司的拆遷許可證，農(nóng)安縣法院判決說(shuō)沒(méi)有資質(zhì) 

    在4月12日還與吉林省泓順?lè)康禺a(chǎn)拆遷有限公司簽訂《委托拆遷合同書(shū)》，但政府沒(méi)有解決拆遷許可的問(wèn)題，拆遷工作從此陷入停滯的狀態(tài)。潮中公司并沒(méi)有如愿開(kāi)工建設(shè)。

    2013年縣委書(shū)記周賀認(rèn)為不能將拆遷問(wèn)題留給企業(yè)，組織會(huì)議研究決定由政府負(fù)責(zé)拆遷。7月25日，潮中公司通過(guò)省信用社向農(nóng)安縣房屋征收經(jīng)辦中心繳納了20萬(wàn)元的評(píng)估費(fèi)用，中心出具了20萬(wàn)元的收據(jù)。潮中公司稱(chēng)農(nóng)安縣政府和有關(guān)部門(mén)至今未對(duì)該費(fèi)用的使用情況做出說(shuō)明，也沒(méi)有出示相關(guān)評(píng)估報(bào)告。

    2021年10月22日，農(nóng)安縣資源局給發(fā)來(lái)《關(guān)于房地產(chǎn)吉林潮中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司水源路地塊解決方案》。

    2021年12月1日，農(nóng)安縣資源局向農(nóng)安縣法院提交了民事起訴狀，要求解除雙方于2008年7月3日簽訂的國(guó)有土地出讓合同和補(bǔ)充協(xié)議。遠(yuǎn)在廣東佛山的潮中公司法人于2022年1月9日才收到法院寄來(lái)的傳票，通知公司在1月14日到農(nóng)安縣法院開(kāi)庭，收到的材料里除了傳票和起訴書(shū)，沒(méi)有證據(jù)材料。如此短的時(shí)間，給潮中公司的應(yīng)訴帶來(lái)極為不利。

    潮中公司認(rèn)為本案在轄區(qū)內(nèi)屬于新類(lèi)型且案情疑難復(fù)雜，由于該案是農(nóng)安縣委縣政府決定的農(nóng)安縣法院不能公正審理，且農(nóng)安縣法院將該案作為簡(jiǎn)易程序處理，該案由長(zhǎng)春市中級(jí)法院審理有利于公正審理，潮中公司于1月10日提起了《提級(jí)管轄申請(qǐng)書(shū)》和《管轄權(quán)異議申請(qǐng)書(shū)》，但均被駁回。

    2022年1月14日公司員工到縣政府和周縣長(zhǎng)及資源局局長(zhǎng)面談（該案承辦法官謝如強(qiáng)也在現(xiàn)場(chǎng)），周縣長(zhǎng)要求深度溝通協(xié)商解決。1月21日，公司向農(nóng)安縣政府提交了《關(guān)于農(nóng)安縣水源路地塊的解決方案》。

 

    1月29日，潮中公司對(duì)此答復(fù)農(nóng)安縣政府及自然資源局：第一、針對(duì)整體開(kāi)發(fā)整塊地塊地價(jià)均在2150元/㎡的問(wèn)題是在2013年周賀書(shū)記定下來(lái)的，且拆遷過(guò)程中可以招拍掛時(shí)的地價(jià)就是2150元/㎡。第二、關(guān)于原合同執(zhí)行的方案，爭(zhēng)議拆遷成本的計(jì)算問(wèn)題都是口頭說(shuō)出，政府沒(méi)有給出合理的準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)的正式文件，公司只能按照當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)的2倍給出2800萬(wàn)元.三是聯(lián)合開(kāi)發(fā)，由政府牽頭，公司可以與政府下屬企業(yè)城投或是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司來(lái)合作開(kāi)發(fā)。

    2月10日，自然資源局對(duì)此回復(fù)：一、關(guān)于整體開(kāi)發(fā)地價(jià)問(wèn)題，按照2008年合同約定是毛地出讓?zhuān)�公司提出�?013年地價(jià)均在2150元/㎡，當(dāng)時(shí)我方?jīng)]有收到任何信息，不能作為確定現(xiàn)在整體開(kāi)發(fā)地價(jià)的依據(jù)；二、政府拆遷成本問(wèn)題在多次協(xié)商中，我方已經(jīng)提供了政府費(fèi)用7196萬(wàn)元的拆遷合同和評(píng)估報(bào)告等證據(jù)并同意你方進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，不存在沒(méi)有準(zhǔn)確數(shù)據(jù)的情況；三是聯(lián)合開(kāi)發(fā)可以在整體開(kāi)發(fā)綜合地價(jià)3000-3100元/㎡的基礎(chǔ)上，2月25日前與農(nóng)安縣城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)有限公司商談完畢。

    這樣雙方無(wú)法達(dá)成一致，溝通協(xié)商解決失敗。

農(nóng)安縣法院判決解除出讓合同 公司質(zhì)疑存在影響公正等行為

    對(duì)此判決，潮中公司認(rèn)為有失公允，且質(zhì)疑法院無(wú)視程序公正、司法亂作為。于是在7月7日向長(zhǎng)春市中級(jí)法院提起上訴。上訴狀里，潮中公司指出了農(nóng)安縣法院多達(dá)8項(xiàng)的違規(guī)、亂作為情況。一是原審法院拒不送達(dá)證據(jù)材料。1月9日隨著傳票寄來(lái)的起訴狀并沒(méi)有附上證據(jù)材料，在第一次開(kāi)庭公司要求法院送達(dá)證據(jù)材料也被拒絕；二是原審法院明顯限縮了公司的舉證期、幫助對(duì)方搞證據(jù)突襲。承辦法官明知公司法人在3千多公里外的廣東佛山，收到起訴狀距離開(kāi)庭只有4天不寄送證據(jù)材料，無(wú)法準(zhǔn)備答辯，而在開(kāi)庭時(shí)法官也允許被上訴人搞證據(jù)突襲，當(dāng)庭拿出新的證據(jù)材料；三是原審法官與本案有利害關(guān)系卻未依法回避，在1月14日，公司人員到縣政府和周縣長(zhǎng)及上訴人局長(zhǎng)面談，該案承辦法官謝如強(qiáng)沒(méi)有依法回避也在場(chǎng)；四是原審法院拒不進(jìn)行庭審直播且不允許旁聽(tīng)還拒不出示不允許旁聽(tīng)的書(shū)面文件，在6月10日和25日的二次開(kāi)庭前，潮中公司均申請(qǐng)了開(kāi)通庭審直播，法院均決定不直播；五是原審法院拒不通知證人出庭作證；開(kāi)庭前公司申請(qǐng)5位曾經(jīng)參與過(guò)該地塊拆遷和開(kāi)發(fā)事宜的政府領(lǐng)導(dǎo)及公司長(zhǎng)期參與該項(xiàng)目的員工共6人就本案爭(zhēng)議的事項(xiàng)出庭作證，但法官認(rèn)為“沒(méi)有通知證人出庭的必要”而不予批準(zhǔn)；六是原審法院拒不批準(zhǔn)鑒定、評(píng)估申請(qǐng)，因潮中公司提出反訴要求賠償損失，而損失的計(jì)算需專(zhuān)業(yè)的評(píng)估、鑒定機(jī)構(gòu)做出專(zhuān)業(yè)的評(píng)估，但合議庭稱(chēng)“不屬于查明案件事實(shí)的專(zhuān)門(mén)性問(wèn)題”而拒絕了公司的鑒定、評(píng)估申請(qǐng)，導(dǎo)致相關(guān)損失無(wú)法客觀(guān)科學(xué)的計(jì)算出來(lái)；七是原審法院嚴(yán)重壓縮交納訴訟費(fèi)的時(shí)間，6月25日潮中公司提出反訴，公司因經(jīng)營(yíng)困難提交《緩交訴訟費(fèi)申請(qǐng)書(shū)》，但合議庭卻在繳費(fèi)通知單要求在三天內(nèi)即28日之前繳納反訴費(fèi)，否則按撤訴處理；八是原審法院拒絕復(fù)印庭審筆錄。

法學(xué)專(zhuān)家：合同解除于法無(wú)據(jù) 解除合同需賠償預(yù)期的收益

    來(lái)自中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所、北京大學(xué)法學(xué)院、中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院等五位著名法學(xué)教授對(duì)此案發(fā)表了意見(jiàn)。

    一是該案件的性質(zhì)應(yīng)該適用什么法律？本案的相關(guān)合同訂立于《民法典》之前，適用《民法典》之前的法律和司法解釋處理，即主要應(yīng)適用《合同法》等法律和司法解釋。一審法院根據(jù)《民法典》來(lái)判決該案是適用法律錯(cuò)誤。

    二是一審判決書(shū)認(rèn)定潮中公司存在根本的違約行為并沒(méi)有充分的證據(jù)支持，缺乏法律依據(jù)。解除權(quán)分成約定的解除權(quán)，法定的解除權(quán)。從約定解除權(quán)來(lái)講，兩年沒(méi)動(dòng)工就有權(quán)利解除，但是不管是約定解除權(quán)還是法律解除權(quán)，到成就解除條件它的原因是什么？資源局說(shuō)潮中公司13年來(lái)沒(méi)有任何的行動(dòng)，這是不符合客觀(guān)事實(shí)的。事實(shí)上吉林潮中公司無(wú)論是對(duì)于200萬(wàn)的補(bǔ)償，包括20萬(wàn)的費(fèi)用，都在積極采取各種各樣的措施，試圖履行合同，潮中公司是因客觀(guān)原因無(wú)法去開(kāi)展拆遷。2011年以后這么多年還是沒(méi)動(dòng)，最終還是公司是想辦法跟政府協(xié)調(diào)？是政府沒(méi)有作為，因?yàn)?011年以后是政府主導(dǎo)組織拆遷補(bǔ)償工作的，政府不主導(dǎo)的話(huà)，潮中公司是沒(méi)法辦理拆遷許可證的，如果之前潮中公司沒(méi)有主動(dòng)申請(qǐng)那是公司的問(wèn)題，但2011年以后不是公司的問(wèn)題了。當(dāng)時(shí)也沒(méi)有解除合同，是需要政府去作為，不能說(shuō)潮中房地產(chǎn)在這個(gè)過(guò)程中是構(gòu)成根本違約，把這個(gè)責(zé)任完全歸到潮中，這顯然是顛倒黑白的。而且資源局起訴也是因?yàn)樵谇捌诓疬w的情況下雙方談了很多次，達(dá)不成共識(shí)才起訴的。不能把所有的責(zé)任都?xì)w到公司身上。一審法院這么認(rèn)定是不負(fù)責(zé)任的，沒(méi)有把整個(gè)案件的事實(shí)經(jīng)過(guò)與法律責(zé)任很好的理清明確的界線(xiàn)，缺乏事實(shí)依據(jù)和法律基礎(chǔ)。

    三是資源局的合同解除權(quán)已經(jīng)過(guò)了除斥期間的，經(jīng)過(guò)除斥期間而歸于消滅。依據(jù)雙方于2008年簽訂的國(guó)有土地出讓合同約定潮中公司遲延動(dòng)工超過(guò)2年，資源局享有解除權(quán)。但《合同法》第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿(mǎn)當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅�！睋�(jù)此，農(nóng)安縣資源局應(yīng)在其享有解除權(quán)后的合理期限內(nèi)行使權(quán)利。一般情況下，解除權(quán)人行使解除權(quán)的合理期限是一年。而農(nóng)安縣資源局享有的解除權(quán)最早產(chǎn)生于2010年7月3日，須在2011年7月3日之前行使解除權(quán)，否則解除權(quán)將因?yàn)槌�斥期間的經(jīng)過(guò)而歸于消滅。資源局在2021年才主張解除本案合同而提起訴訟，顯然其解除權(quán)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了除斥期間。

    四是潮中公司的反訴請(qǐng)求要求賠償損失問(wèn)題。關(guān)鍵是第二個(gè)理由是有點(diǎn)問(wèn)題了，沒(méi)辦法證明，你就一點(diǎn)不賠？至少預(yù)期的賠償有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是比較共識(shí)的，公司當(dāng)時(shí)買(mǎi)的是毛地，不管毛地也好凈地也好，農(nóng)安縣其他的樓盤(pán)一畝地開(kāi)發(fā)的同期預(yù)期，這個(gè)是可以算出來(lái)的，396萬(wàn)投入進(jìn)去了沒(méi)開(kāi)發(fā)其他的項(xiàng)目，看看房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)同類(lèi)地塊的數(shù)據(jù)還是可以算出來(lái)的。沒(méi)有成功開(kāi)發(fā)是由于政府等部門(mén)客觀(guān)的原因造成的，過(guò)去這么多年公司的損失怎么辦？還有預(yù)期收益當(dāng)然可以賠，是有合理性的。潮中公司主張8000萬(wàn)的損失一審法院并沒(méi)有支持。對(duì)于返還前期投入，主要是出讓金肯定是利息部分，其他的比如說(shuō)前期的契稅、補(bǔ)償款評(píng)估費(fèi)這些怎么沒(méi)有利息呢？這些也是前期投入啊！一審法院的判決是沒(méi)有能夠很好的保護(hù)吉林潮中公司的利益，所以該判決是不公正的。

    五是從吉林潮中公司提供的材料看，一審法院在訴訟過(guò)程中是存在一些有可能影響案件公正審判的程序違法行為。一審法院的判決事實(shí)方面也有些矛盾、不清楚的地方。08年以后沒(méi)有進(jìn)行過(guò)拆遷，但2010年4月份和拆遷公司簽了拆遷協(xié)議，也拆了6戶(hù)。在2013年8月把該地塊納入到了縣政府主導(dǎo)拆遷，從這個(gè)角度來(lái)講，政府有一個(gè)主動(dòng)的視角實(shí)際上把這個(gè)合同變更了。還有一個(gè)矛盾是說(shuō)潮中公司沒(méi)有拆遷，證據(jù)認(rèn)定也好，這個(gè)問(wèn)題雙方都說(shuō)得不是很清楚。說(shuō)20萬(wàn)不是這塊地的評(píng)估費(fèi)，是想要周邊的宗地，這20萬(wàn)跟本案沒(méi)有關(guān)系？可20萬(wàn)是給征地中心的，如果拿另外一塊地，直接就把這個(gè)錢(qián)給評(píng)估公司了，是不可能給征地中心的。